Бытует мнение, что при покупке или аренде квартиры можно обойтись и без услуг риелтора. Якобы каждый человек способен сделать все самостоятельно. Так ли это на самом деле и для чего нужен риелтор — читайте в новом материале L!
Чем отличаются риелтор и агент по недвижимости
Риелтор — специалист по продаже и покупке недвижимости. Агент по сути занимается тем же, но еще и обменом недвижимости. И та, и другая профессия заключается в предоставлении посреднических услуг. Есть ли между ними разница?
В общероссийском классификаторе занятий отделены «Риэлтор» и «Агент по недвижимости», а также «Специалист по недвижимости» и «Коммивояжер». На запросы в поисковике «Как называется специалист по недвижимости» и «Как называется агент по недвижимости» выходит одно — риелтор.
В некоторых источниках говорится, что риелтором может быть только тот, у кого есть специальная лицензия. Однако сейчас она не обязательна. На рынке находятся и те, кто зарегистрировал свою деятельность как ИП, и те, кто стал самозанятым нигде при этом не числясь.
Есть ли разница между этими профессиями, рассказывает эксперт по недвижимости и автор книги «Хочу свою квартиру» Натали Логинова:
«Если риелтор, или агент по недвижимости, — это посредник, берущий на себя часть полномочий поручителя, то эксперт по недвижимости — советник, обладающий компетенциями и знаниями, которыми поручитель не обладает», — объясняет Натали. — «Вот почему работа риелтора будет стоить дешевле, чем работа эксперта, высококвалифицированного специалиста по недвижимости».
Чем риелтор может помочь при аренде
Для некоторых риелтор — это серый кардинал. Якобы он берет большие деньги за то, что могли бы сделать и сами арендаторы. Зачастую комиссия агенту выходит в 100% месячной оплаты жилья. Есть стереотип, что риелтор просто выбирает квартиру, распечатывает первый попавшийся в интернете договор об аренде и исчезает с деньгами в закате. Но так ли это на самом деле?
Обращаясь напрямую к агенту или в компанию, арендатор снимает с себя часть ответственности. Он рассказывает о квартире мечты и о своих финансовых возможностях, а дальше все делает риелтор. Агенты берут подготовительную работу по сделке на себя. Они владеют актуальной информацией о рынке недвижимости, правилами налогообложения и, самое главное, пониманием жилищного законодательства.
В обязанности риелтора входят:
— поиск клиентов;
У начинающего специалиста есть выбор: примкнуть к агентству недвижимости или начать самостоятельный путь как индивидуальный предприниматель или самозанятый. В первом случае поиск клиентов идет за счет стандартной рекламной кампании, и специалиста выдвигают на определенную сделку. Во втором варианте риелтор через ИП регистрируется на сервисах онлайн-услуг, например, Циан или Профи.ру, а также занимается продвижением личного бренда в социальных сетях.
— поиск жилья или жильцов;
У риелторов есть клиенты двух типов: те, кто хочет снять/купить, и те, кто сдает в аренду или продает свою недвижимость. В первом случае, учитывая мечты и возможности арендатора, специалист ищет квартиры. Во втором — жильцов, при этом понимая «целевую аудиторию» районов и ЖК.
— консультации;
Хороший риелтор может ответить на все вопросы клиентов. Специалист по недвижимости разбирается в юридических тонкостях: от грамотно составленного договора до особенностей планировок и стройматериалов. Он разбирается в ценах, предугадывает повышение и понижение. Если специалист ведет клиента, который может себе позволить 500 тыс. в месяц за однушку, то он должен знать, где в Москве найти квартиры премиум сегмента. Для арендодателей же необходима информация о состоянии рынка — за сколько выставить свои 30 «квадратов» и как бы не продешевить. Риелтор своего рода юрист, экономист, инженер и даже психолог.
— показ;
Перед показом риелтор договаривается о встрече с собственником или застройщиком, учитывая пожелания клиента, когда и во сколько тому будет удобно. На объект они приезжают вместе. Риелтор акцентирует внимание на удовлетворении потребностей будущего арендатора или покупателя. Озвучивает неочевидные достоинства квартиры, при этом не скрывая ее недостатков.
— документы и договоры.
Риелтор подготовит грамотный договор об аренде, расскажет нюансы. Попросит у арендодателя пакет документов, удостоверяющих, что владелец квартиры именно он или его родственник/друг (с доверенностью). Риелтор проследит за подписанием договоров и по желанию сторон заверит их у нотариуса.
«А если я попаду на мошенников»
Конечно, существует риск наткнуться на мошенника или же просто на низкоквалифицированного агента. Чтобы обезопасить себя и свои финансы, стоит начать с простого — отзывы в интернете. Вбить в поисковую систему ФИО риелтора, изучить его профиль в социальных сетях, позвонить в агентство и уточнить, правда ли у них работает такой специалист.
«У меня есть клиенты, которые за мной год-два следят в социальных сетях. И потом обращаются ко мне за покупкой квартиры и не жалеют. Им понравилась информация, мои человеческие качества, опыт и так далее», — рассказывает Натали.
При разговоре по телефону или личной встрече расскажите специалисту свое видение идеальной квартиры. Настоящий профессионал будет вежлив и аккуратен с клиентом. Он учтет пожелания и, уже исходя из них, предложит несколько вариантов. Хороший риелтор предоставляет выбор. Допустим, близость к метро и окна на восток, но дороже заявленной стоимости. Или же наоборот, дешевле, но окна на север.
Не стоит забывать, что даже тщательный выбор агентства, слежка за специалистом в социальных сетях, долгие сравнения, рекомендации от знакомых все равно не обеспечивают полной безопасности, поэтому необходим договор. Специалисту самому выгодно подписать договор с клиентом, так как, увы, и риелторов обманывают.
А почему так дорого?
В стоимость услуг риелтора входят его знания, опыт и насмотренность. Высокая цена — норма. Если стоимость слишком низкая, то это должно настораживать. В среднем комиссия риелтору составляет 50% от первоначальной арендной платы, но на сервисах часто встречаются и 100%. Наблюдается обратная зависимость: чем дешевле квартира, тем выше комиссия.
«Человек покупает время, знания, насмотренность, юридическую подкованность. Я отвечаю на все вопросы клиента по договору, по организации сделки, по лимитам снятия в банке, по организации сделки в банке, по конкурентам, по ценам конкурентов, по стройматериалам, по ипотечным программам, если мы про продажу говорим. Перед сделкой еще успокаиваю человека. Для него это первый опыт. Если бы наша профессия была не нужна, я бы отдыхала гораздо больше», — делится с L! Натали.
А если я хочу сам выбрать квартиру?
Предположим, будущий арендатор решил справиться с поиском и съемом жилья самостоятельно. Предстоит тяжелая работа по анализу рынка, практически ему незнакомого. На сентябрь 2024 года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве варьируется от 30 до 150 тыс. рублей в месяц. Такой большой промежуток существует неслучайно. Однако он не объясняется одним принципом — чем дальше от центра, тем дороже. В формирование стоимости аренды входит целый пул условий. Например, класс ЖК или развитость инфраструктуры.
Не стоит забывать и о районах. В Москве на 2024 год насчитывается 12 административных округов, в том числе и Троицкий АО. От Красной площади до Троицка — 41 км, в то время как до Одинцово — 27 км, но это уже Московская область. Доступность транспорта, безопасность и чистота района — эти факты часто очень не очевидны. Сдается квартира, минимализм в интерьере, никаких ковров, но в Бирюлево, где до метро топать и топать.
«У меня есть знакомый, который сказал, что в Москве можно жить только в Хамовниках. Я с ним согласна. Классно в Хамовниках жить! Но там 1,8 млн стоит квадратный метр. И те, кто живет в Троицке, они тоже живут в Москве с московской пропиской. Но для кого-то Москва — это Хамовники. И только. А кто-то приблизился чуть ближе к Москве от своего, например, города. И он уже тоже москвич», — комментирует Логинова.
На сервисах по поиску квартир опытный риелтор сразу же прикидывает, на какие риски пойдет арендатор, выбирая то или иное жилье. Для неопытного человека объявление может оказаться котом в мешке.
Подведем итоги
Все профессии важны, все профессии нужны.
Аренда или покупка жилья гораздо проще проходит с риелтором. У клиента всегда есть выбор, какого специалиста выбрать, в какое агентство обратиться. Риелтор сэкономит нервы и время. С ним не нужно искать, анализировать и изучать невероятное количество документов, законов и нюансов рынка. Многие специалисты оформляют сделку «под ключ» и ведут клиента от звонка «вы мне нужны» до символического пожатия рук.
Из минусов — это дополнительная статья расходов и риск наткнуться на низкоквалифицированного риелтора или мошенника. Будущий арендатор или владелец должен учитывать те риски, на которые он идет при отказе от услуг эксперта. Их может быть намного больше.